{"id":155,"date":"2024-08-23T08:05:11","date_gmt":"2024-08-23T08:05:11","guid":{"rendered":"https:\/\/lucid-keldysh.135-181-90-86.plesk.page\/?p=155"},"modified":"2024-09-05T12:49:07","modified_gmt":"2024-09-05T12:49:07","slug":"styrets-beretning","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/2024\/08\/23\/styrets-beretning\/","title":{"rendered":"Styrets beretning"},"content":{"rendered":"

[vc_row unlock_row_content=»yes» row_height_percent=»0″ override_padding=»yes» h_padding=»4″ top_padding=»2″ bottom_padding=»4″ back_color=»color-xsdn» overlay_alpha=»50″ gutter_size=»3″ column_width_percent=»100″ shift_y=»0″ z_index=»0″ changer_back_color=»yes» uncode_shortcode_id=»109775″ back_color_type=»uncode-palette»][vc_column column_width_use_pixel=»yes» gutter_size=»3″ overlay_alpha=»50″ shift_x=»0″ shift_y=»0″ shift_y_down=»0″ z_index=»0″ medium_width=»0″ mobile_width=»0″ uncode_shortcode_id=»859530″ column_width_pixel=»850″][vc_column_text uncode_shortcode_id=»715768″]Selvaag Eiendom investerer i, utvikler, leier ut og drifter eiendommer med et langsiktig perspektiv i Oslo regionen. I 2023 har Selvaag Eiendom arbeidet m\u00e5lrettet med forvaltning og videreutvikling av eksisterende portef\u00f8lje og i slutten av \u00e5ret ble reguleringsplan for Dronningens gate 13 i Oslo vedtatt. N\u00e5 starter planleggingen av \u00e5 omdanne kvadraturens st\u00f8rste kvartal til et \u00e5pent bysted med en god blanding av n\u00e6ring, handel og boliger.<\/em><\/p>\n

2023 har som forventet v\u00e6rt et krevende \u00e5r for eiendomsbransjen og har ogs\u00e5 p\u00e5virket Selvaag Eiendoms resultater. Leieinntekter har hatt en relativt flat utvikling med 253 millioner i 2023 mot 234 millioner i 2022, men \u00f8kte rentekostnader bidrar til at forvaltningsresultatet endte p\u00e5 78 millioner i 2023 mot 87 millioner i 2023. Verdijustert egenkapital har blitt p\u00e5virket av nedgang i eiendomsverdier og er ved utgangen av \u00e5ret 3 609 millioner (3 926 millioner). Konsernet hadde en bel\u00e5ningsgrad p\u00e5 41,1 prosent (36,6 prosent) ved utgangen av 2023.<\/em><\/p>\n

Selvaag Eiendom vil gjennom kontinuerlig leietakerfokus, rasjonell kostnadsstruktur, utvikling av eksisterende portef\u00f8lje og nye eiendomskj\u00f8p fortsette \u00e5 forbedre resultatet, styrke balansen og skape en bedre og mer robust kontantstr\u00f8m fra l\u00f8pende eiendomsdrift.<\/em><\/p>\n

V\u00e5r virksomhet er basert p\u00e5 Selvaags historie og kultur, og med dette er milj\u00f8, b\u00e6rekraft, innovasjon og nytenkning b\u00e6rebjelkene for v\u00e5rt virke. Selvaag Eiendom er milj\u00f8sertifisert<\/strong> i henhold til sertifiseringssystemet \u00abMilj\u00f8fyrt\u00e5rn\u00bb.<\/em>[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»107221″]Dette er Selvaag Eiendom[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»195927″]Selvaag Eiendom AS er et datterselskap av Selvaag AS som eies av Selvaag-familien. Virksomheten er konsentrert om n\u00e6ringseiendom beliggende ved kommunikasjonsknutepunkter i Oslo-omr\u00e5det. Selvaag Eiendom konsern best\u00e5r i tillegg til Selvaag Eiendom AS av en rekke datterselskaper med samme virksomhet.<\/p>\n

Selskapets hovedkontor ligger i Silurveien 2 i Oslo. Selvaag Eiendom hadde 23 ansatte ved utgangen av 2023.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»187089″]Virksomheten i 2023[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»192068″]Marked og utleie<\/em>
\n\u00d8konomisk ledighet er p\u00e5 9,2 (8,2) prosent ved utgangen av 2023 og er i all vesentlighet relatert til Maridalsveien 323 og p\u00e5 v\u00e5re bygulv, som har \u00f8kt noe i 2023. Vektet gjenv\u00e6rende l\u00f8petid (WAULT) i Selvaag Eiendom sin portef\u00f8lje er p\u00e5 3,9 (4,8) \u00e5r. WAULT\u2019en er i hovedsak negativt p\u00e5virket av blant annet leieforholdene i Dronningens gate 13 som vi ikke forlenger i p\u00e5vente av oppstart av rehabilitering p\u00e5 eiendommen. Bygulvene Tjuvholmen og L\u00f8ren har hatt en nominell omsetningsnedgang p\u00e5 henholdsvis 2,2 prosent og 6,1 prosent etter en svakere utvikling siste halv\u00e5r 2023. Nedgangen p\u00e5 L\u00f8ren er sterkt drevet av omsetningsfall hos Meny, der butikken var stengt for rehabilitering i store deler av f\u00f8rste kvartal 2023. Bygulvene er h\u00f8yt prioriterte omr\u00e5der for selskapet, og vi fortsetter v\u00e5r satsning innen dette segmentet. Tjuvholmen er en attraktiv destinasjon i Oslo, og denne posisjonen skal forsterkers og videreutvikles i \u00e5rene fremover.<\/p>\n

Selskapet har i 2023 fortsatt arbeidet med \u00e5 effektivisere driften av eiendommene, og arbeider organisatorisk og strukturelt med konkrete aktiviteter for \u00e5 f\u00e5 ned kostnadsniv\u00e5et ytterligere pr. eiendom. Milj\u00f8 og energieffektiviserende tiltak er en sentral faktor i dette arbeidet.<\/p>\n

Selskapet har h\u00f8ye ambisjoner for \u00f8kt leietakertilfredshet. Selv om vi iverksatte flere tiltak for \u00e5 forbedre leietakertilfredsheten i Norsk Leietakerindeks i 2023, har vi hatt en liten nedgang. I 2024 vil vi fortsette \u00e5 arbeide videre med konkrete tiltak for \u00e5 \u00f8ke kundetilfredsheten og befeste \u00f8nsket posisjon som en av de bransjeledende.<\/p>\n

Transaksjoner<\/em>
\nI 2023 har vi overtatt resterende 40 prosent av Tjuvholmen Parkering, B\u00e5thavn og Energi med virkning fra 1. juli 2023. I tillegg har vi fremforhandlet kj\u00f8p av noen forretningslokaler\/bygulvarealer p\u00e5 L\u00f8ren der endelig avtale og overtagelse vil skje midtveis i 2024. Det har i 2023 v\u00e6rt stor usikkerhet i forhold til utvikling av eiendomsverdiene i v\u00e5r egen eiendomsportef\u00f8lje og i transaksjonsmarkedet med store avstander mellom kj\u00f8per og selger. Vi har derfor avventet noe med \u00e5 effektuere nye transaksjoner. Selskapet har tilgjengelige trekkfasiliteter og er rigget for kj\u00f8p i 2024.<\/p>\n

Prosjekter<\/em>
\nSelskapet prioriterer gode og b\u00e6rekraftige l\u00f8sninger med lang levetid i v\u00e5re prosjekter. I 2023 har vi i all hovedsak gjennomf\u00f8rt leietakertilpasninger i v\u00e5re bygulv og i Maridalsveien 323, samt etablert ny personalrestaurant og m\u00f8teromssenter i Silurveien 2. Vi har ogs\u00e5 arbeidet videre med regulering av et nybygg i Maridalsveien 319-321 og av Dronningens gate 13 i kvadraturen i Oslo. Reguleringen av Maridalsveien 319-321 har tatt betydelig lenger tid enn forventet p\u00e5 grunn av forlenget behandlingstid hos PBE og vi forventer n\u00e5 at eiendommen er regulert innen andre kvartal 2024. P\u00e5 Fjellhamarveien 44c p\u00e5g\u00e5r reguleringsarbeid for \u00e5 f\u00e5 oppf\u00f8rt ca. 100-150 boliger.
\nSelvaag Eiendom kommer ikke til \u00e5 utvikle eiendommen selv og er i dialog med en potensiell kj\u00f8per. En eventuell salgsprosess blir imidlertid ikke endelig gjennomf\u00f8rt f\u00f8r regulering foreligger. Ny reguleringsplan i Dronningens gate 13 i Oslo ble enstemmig vedtatt av bystyret i november 2023. Eiendommen ligger i Kvadraturens st\u00f8rste kvartal, midt i Oslos historiske sentrum og skal utvikles gjennom rehabilitering, oppgradering og nennsom tilf\u00f8ring av nye volum tilpasset verdifulle eksisterende bygninger. Prosjektet skal romme kontorer, nye boliger og aktiviserende funksjoner i bakg\u00e5rden. Vi forventer oppstart av prosjektet i slutten av 2024.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»163363″]Markedsutsikter[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»394216″]Utleiemarkedet<\/em>
\n2023 var preget av stigende renter, yield\u00f8kning med tilh\u00f8rende fallende eiendomsverdier og en betydelig nedgang i transaksjonsvolum sammenlignet med de siste \u00e5rene. H\u00f8y aktivitet i norsk \u00f8konomi og god sysselsettingsvekst de siste \u00e5rene har likevel bidratt til god kontorettersp\u00f8rsel det siste \u00e5ret. Vi ser imidlertid n\u00e5 tegn til at sentralbankens finanspolitikk p\u00e5virker arbeidsmarkedet. Tall fra Arealstatistikk viser at det ogs\u00e5 i 2023 har v\u00e6rt signert historisk h\u00f8ye signeringsvolum. Kontorledigheten i Oslo og omegn bunnet ut p\u00e5 om lag 6,0 prosent i fjerde kvartal 2022 og har siden da hatt en svak oppgang og er i slutten av 2023 p\u00e5 om lag 6,7 prosent. Kontorledigheten p\u00e5virkes positivt av sv\u00e6rt lite nybyggaktivitet i Oslo og omegn, men vil trolig p\u00e5virkes negativt av forventninger om redusert aktivitetsniv\u00e5 og \u00f8kt arbeidsledighet de kommende \u00e5rene.<\/p>\n

Byggeaktiviteten i Oslo har v\u00e6rt lav de to siste \u00e5rene og er p\u00e5 ca. 80 000 kvm i 2023 mot et gjennomsnitt p\u00e5 \u00e5rlig ca. 140 000 kvm de siste 20 \u00e5rene. I 2024 er byggeaktiviteten fremdeles forventet \u00e5 v\u00e6re lav, men deretter er byggeaktiviteten forventet \u00e5 \u00f8ke betraktelig fra 2025 og 2026 med over 200 000 kvm drevet av enkelte st\u00f8rre prosjekter som Valle Vision, Construction City, Urtekvartalet og Regjeringskvartalet.<\/p>\n

Utleiemarkedet for bygulv har ogs\u00e5 i 2023 v\u00e6rt krevende og med d\u00e5rligere kj\u00f8pekraft blant kundene drevet av h\u00f8yere renter, negativ reall\u00f8nnsvekst, risiko for \u00f8kt arbeidsledighet og generell skepsis til egen kj\u00f8pekraft. Det forventes \u00e5 bli et krevende marked ogs\u00e5 i 2024.<\/p>\n

Transaksjonsmarkedet<\/em>
\nTransaksjonsmarkedet i 2023 har v\u00e6rt vanskelig og volumet er redusert til om lag 60 milliarder i 2023, fra et volum p\u00e5 i underkant av 90 milliarder i 2022. Vi forventer et noe bedre transaksjonsmarked i 2024, men likevel langt svakere enn det som har v\u00e6rt normalt de siste \u00e5rene grunnet fremdeles usikkerhet rundt makromessige forhold, rente- og inflasjonsutsikter, og fremtidig ledighet. Vi er kanskje p\u00e5 en rentetopp i slutten av 2023, men dette er trolig ikke priset inn i markedet og med \u00f8kt usikkerhet skal avkastningskravet trolig ytterligere opp for alle typer eiendommer og geografier. Selvaag Eiendom tenker at markedet i 2024 vil gi muligheter for gode eiendomskj\u00f8p og er godt forberedt![\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»255861″]Milj\u00f8, b\u00e6rekraft og samfunnsansvar[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»324419″]Selvaag Eiendom sitt b\u00e6rekraftsarbeid er en integrert del av selskapets daglige virksomhet. V\u00e5rt bidrag til en mer b\u00e6rekraftig utvikling skjer i hovedsak gjennom ut\u00f8velsen av eierskapet til de eiendommer og bygninger selskapet forvalter og har under utvikling. Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre milj\u00f8 i l\u00f8pet av \u00e5ret.<\/p>\n

I 2023 har Selvaag Eiendom videreutviklet b\u00e6rekraftstrategien med forankring i forretningsstrategien. I 2024 vil b\u00e6rekraftstrategien integreres i forretningsstrategien.<\/p>\n

Vi er milj\u00f8sertifisert i henhold til sertifiseringssystemet \u00abMilj\u00f8fyrt\u00e5rn\u00bb for alle eiendommer der vi eier hele bygget. Vi har bist\u00e5tt Milj\u00f8fyrt\u00e5rn i utarbeidelsen av nye kriterier for eiendomsbransjen sammen med flere av de st\u00f8rste eiendomsbesitterne. I l\u00f8pet av 2023 ble Silurveien 2 BREEAM in-use sertifisert til niv\u00e5 \u201cExcellent\u201d.<\/p>\n

I v\u00e5rt utviklingsarbeid med Dronningens gate 13 var vi ogs\u00e5 pilot for etablering av Breeam Nor V6, en oppdatering av BREEAM NOR 2016, som er lansert for \u00e5 kunne m\u00f8te sertifiseringskravene innen EU Taksonomi. Dette er en viktig ambisjon for Dronningens gate 13 for \u00e5 sikre langsiktig b\u00e6rekraft for eiendommen.<\/p>\n

Selvaag Eiendom har i 2023 startet en prosess med \u00e5 implementere b\u00e6rekraftlinkede l\u00e5n basert p\u00e5 enkelte kriterier, som forventes rullet ut med flere av v\u00e5re banker i 2024.<\/p>\n

I \u00e5ret som har g\u00e5tt har vi fortsatt arbeidet med videreutvikling og tilrettelegging av selskapets datavarehus og BI-verkt\u00f8y (Business Intelligence-verkt\u00f8y), Intrava, fra \u00e5 kun inkludere \u00f8konomi til \u00e5 inkludere milj\u00f8 og mennesker. Vi utvikler Intrava til \u00e5 bli et verkt\u00f8y som kan samle inn, systematisere og presentere alle dimensjoner og kombinasjoner av data selskapet har. Vi har som en del av strategien byttet verkt\u00f8y for energi, vann og avfall og Telia er samarbeidspartner p\u00e5 telling av mennesker som bes\u00f8ker b\u00e5re bygulv. Dette gir oss innsikt i hvor og n\u00e5r v\u00e5re bygulv brukes. Dette skal kombineres med parkeringsdata, v\u00e6rdata og omsetningstall for bedre og mer presise analyser.<\/p>\n

Vi vil gradvis utvide v\u00e5r kommunikasjon, dokumentasjon og rapportering p\u00e5 milj\u00f8 og b\u00e6rekraft. Det henvises til egen rapport om milj\u00f8- og b\u00e6rekraft som publiseres p\u00e5 v\u00e5re hjemmesider, www.selvaageiendom.no, for mer detaljert informasjon om Selvaag Eiendom sin milj\u00f8p\u00e5virkning og tiltak som er gjennomf\u00f8rt, samt tiltak som planlegges iverksatt for \u00e5 redusere milj\u00f8belastningen fra virksomheten.<\/p>\n

Selvaag Eiendom arbeider systematisk med \u00e5 tilfredsstille kravene i \u00e5penhetsloven og har inkludert dette i det l\u00f8pende arbeidet med b\u00e6rekraft. Vi har ogs\u00e5 i 2023 gjort aktsomhetsvurderinger for \u00e5 sikre etterlevelse av kravene i \u00c5penhetsloven. Redegj\u00f8relsen for 2023 er tilgjengelig p\u00e5 v\u00e5re hjemmesider www.selvaageiendom.no under Milj\u00f8 og B\u00e6rekraft.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»801893″]Likestilling og HMS[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»592552″]Selvaag Eiendom har som m\u00e5l \u00e5 v\u00e6re en arbeidsplass der det r\u00e5der full likestilling uavhengig av kj\u00f8nn, etnisitet, religion, legning eller andre forhold som ikke er knyttet til arbeidets art. Konsernet arbeider for at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling i saker som for eksempel l\u00f8nn, avansement og rekruttering. Selvaag Eiendom har ikke iverksatt s\u00e6rskilte tiltak for \u00e5 fremme form\u00e5let i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. Det anses per i dag heller ikke n\u00f8dvendig.<\/p>\n

Av selskapets 23 ansatte er 13 kvinner. Styret best\u00e5r av fem menn. Daglig leder er kvinne. Selskapet har som policy at det ikke skal forekomme diskriminering i forhold til avl\u00f8nning.<\/p>\n

Det blir avholdt \u00e5rlige medarbeidersamtaler med p\u00e5f\u00f8lgende halv\u00e5rlige oppf\u00f8lgingssamtaler, hvor HMS er en del av samtalene. Arbeidsmilj\u00f8et betraktes som godt, og det iverksettes l\u00f8pende tiltak for ytterligere forbedringer.<\/p>\n

Sykefrav\u00e6ret i Selvaag Eiendom AS var 1,6 prosent i 2023 mot 1,0 prosent i 2022.<\/p>\n

Det har i l\u00f8pet av \u00e5ret ikke forekommet eller blitt rapportert alvorlige arbeidsuhell eller ulykker som har resultert i store materielle skader eller personskader.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»345347″]Ansvarsforsikring[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»205940″]Selvaag AS har tegnet ansvarsforsikring gjeldende for styremedlemmer og daglig leder i morselskapet og underliggende datterselskaper, herunder for Selvaag Eiendom AS med datterselskaper. Forsikringen dekker det rettslige erstatningsansvaret som styremedlemmer og daglig leder kan p\u00e5dra seg etter norsk rett, herunder \u00f8konomiske krav rettet mot valgte styremedlemmer, varamedlemmer og daglig leder, skade p\u00e5 tredjemanns person, ting eller formue og saksomkostninger. Forsikringen dekker eksempelvis ikke forsettlig p\u00e5f\u00f8rt tap, straffeb\u00f8ter eller tap som f\u00f8lge av bestikkelser eller korrupsjon.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»512817″]Risiko og risikoh\u00e5ndtering[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»649817″]Gjennom sin virksomhet forvalter Selvaag Eiendom store finansielle verdier som er eksponert mot betydelige risikofaktorer, som for eksempel markedsrisiko, risiko i utviklingsprosjekter, finansiell risiko og operasjonell risiko. Styringsmodellen er basert p\u00e5 en hensiktsmessig delegering av resultatansvar, tydelig definerte rammebetingelser og intern kontroll.<\/p>\n

Overordnede m\u00e5l er etablert og videreforedles gjennom l\u00f8pende oppdatering av selskapets strategi. Med basis i strategien, verdigrunnlaget og de etiske retningslinjene er det etablert en overordnet styringsinstruks med angivelse av fullmakter for delegering av ansvar til definerte roller i organisasjonen.<\/p>\n

Administrasjonen utarbeider kvartalsvis finansiell rapportering som gjennomg\u00e5s av styret. I tillegg rapporteres kvartalsvis finansparametere definert i konsernets finanspolicy.<\/p>\n

Finansiell- og likviditetsrisiko<\/em>
\nSelvaag Eiendom AS er eksponert for finansiell risiko p\u00e5 ulike omr\u00e5der, spesielt knyttet til endring i verdijustert egenkapital for\u00e5rsaket av verdiendringer i eiendoms-
\nportef\u00f8ljen og likviditetsrisikoen dette kan medf\u00f8re i forbindelse med refinansiering av selskapets gjeld. Likviditets\u00ad og refinansieringsrisiko reduseres ved \u00e5 inng\u00e5 l\u00e5neavtaler med en diversifisert forfallstruktur, og ved \u00e5 benytte flere bankforbindelser. Konsernet har minimal valutarisiko.<\/p>\n

Konsernet har en konservativ finansstrategi med en
\nmoderat bel\u00e5ningsgrad, som sikrer finansiell fleksibilitet gjennom en konjunktursyklus. I den forbindelse har Selvaag Eiendom en m\u00e5lsetting om en bel\u00e5ningsgrad (Loan to Value) som ikke skal overskride 50 prosent over tid. Konsernets bel\u00e5ningsgrad per 31. desember 2023 var p\u00e5 41,1 prosent mot 36,6 prosent ved utgangen av 2022. \u00d8kningen skyldes i stor grad reduserte markedsverdier p\u00e5 v\u00e5re eiendommer og at vi i 2023 ikke har f\u00e5tt uttelling verdimessig for investeringer vi gj\u00f8r p\u00e5 v\u00e5re eiendommer.
\nSelskapet diversifiserer finansieringskilder og
\nforfallsstruktur for \u00e5 redusere refinansieringsrisiko.<\/p>\n

Endringer i renteniv\u00e5 vil p\u00e5virke konsernets kontantstr\u00f8m. Konsernet reduserer risiko ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter med spredning i l\u00f8petid. M\u00e5lsetningen om en stabil utvikling i kontantstr\u00f8m tilsier en forholdsvis h\u00f8y grad av rentesikring, der rentesikringsgraden skal utgj\u00f8re 30-70 prosent av konsernets renteb\u00e6rende gjeld. Rentesikringsgraden ved utl\u00f8pet av 2022 er p\u00e5 47 prosent (50 prosent), med en gjenst\u00e5ende l\u00f8petid for aktive rentesikringene p\u00e5 3,3 \u00e5r (4,2 \u00e5r). Sikringer med fremtidig oppstart er da ikke inkludert, og gitt at dagens gjeldsniv\u00e5 opprettholdes vil rentesikringsgraden ved \u00e5rsslutt opprettholdes og \u00f8kes noe frem til 2030. Selskapets niv\u00e5 p\u00e5 sikringene f\u00f8lges l\u00f8pende opp av styret gjennom administrasjonens kvartalsvise rapportering av finansparametere i henhold til selskapets finansstrategi.<\/p>\n

Markedsrisiko<\/em>
\nSelvaag Eiendom AS er eksponert for endringer i leiepriser, omsetningsbasert leie og ledighet i eiendomsportef\u00f8ljen. Selskapets leiekontrakter blir \u00e5rlig KPI justert, slik at leien justeres i samsvar med prisutviklingen i samfunnet. Selskapet har en diversifisert portef\u00f8lje med leietakere innenfor ulike segmenter som de siste \u00e5rene har vist seg \u00e5 v\u00e6re robust.<\/p>\n

Kredittrisiko<\/em>
\nRisikoen for tap p\u00e5 fordringer har historisk v\u00e6rt lav, ettersom Selvaag Eiendom har mange ulike leietakere og ingen dominerende kunde. De siste \u00e5rene har imidlertid selskapets tap \u00f8kt noe og da hovedsakelig p\u00e5 v\u00e5re bygulv.<\/p>\n

Konsernet kontrollerer kredittrating og kreditthistorie til nye leietakere og har etablert gode rutiner for \u00e5 f\u00f8lge opp utest\u00e5ende kundefordringer.<\/p>\n

Prosjektrisiko<\/em>
\nKonsernet er eksponert for prosjektrisiko i forbindelse med oppf\u00f8ring og rehabilitering av eiendom. Konsernet tar hensyn til denne typen risiko i investeringsanalysen f\u00f8r beslutning om oppstart av et prosjekt, samt gjennom l\u00f8pende oppf\u00f8lging av risiko i prosjektperioden. Ved utgangen av 2023 har konsernet ingen st\u00f8rre p\u00e5g\u00e5ende byggeprosjekt.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»345309″]Redegj\u00f8relse for \u00e5rsregnskapet[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»166922″]Konsernets \u00e5rsregnskap er utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk.<\/p>\n

Fortsatt drift<\/em>
\nI samsvar med regnskapsloven \u00a7 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. \u00c5rsregnskapet for 2023 er utarbeidet i samsvar med dette.<\/p>\n

Resultatregnskap<\/em>
\nNetto leieinntekter fra eiendomsdrift (NOI) i konsernet for 2023 ble 193 millioner sammenliknet med 186 millioner i 2022. Leieinntektene utgj\u00f8r 253 millioner i 2023, en \u00f8kning med 19 millioner fra 234 millioner i 2022, og andre eiendomsrelaterte driftskostnader utgj\u00f8r 64 millioner i 2023 mot 50 millioner i 2022. \u00d8kning i leieinntekter skyldes prim\u00e6rt KPI justeringer, \u00f8kt utleiegrad i Maridalsveien 323 og generelt \u00f8kte inntekter i parkerings-
\nsegmentet. Andre eiendomsrelaterte driftskostnader er noe h\u00f8yere enn fjor\u00e5ret b\u00e5de grunnet generell prisstigning fra underleverand\u00f8rer i 2023, \u00f8kte avsetninger til tap p\u00e5 krav og noe \u00f8kte vedlikeholdskostnader i gjennomf\u00f8rte rehabiliteringsprosjekter og leietakertilpasninger.<\/p>\n

Driftsresultatet endte p\u00e5 113 millioner i 2023 mot 185 millioner i 2022. Reduksjonen skyldes overnevnte samt at driftsresultatet i 2022 var drevet av gevinst ved salg av Madserud All\u00e9 34 og Tingstuveien p\u00e5 Sk\u00f8yen i Oslo.<\/p>\n

Netto finanskostnad endte p\u00e5 minus 72 millioner i 2023, det vil si p\u00e5 samme niv\u00e5 som i 2022. Netto rentekostnader utgj\u00f8r minus 74 millioner i 2023 mot minus 54 millioner i 2022, men inntekt p\u00e5 andre finansielle investeringer bidrar til at netto finanskostnad er p\u00e5 samme niv\u00e5 som i 2022.<\/p>\n

\u00c5rsresultatet f\u00f8r minoritetsinteresser i 2023 endte p\u00e5 33 millioner, sammenliknet med 111 millioner i 2022.<\/p>\n

Balanse<\/em>
\nAnleggsmidler endte p\u00e5 4 727 millioner per 31. desember 2023, som er en marginal endring i forhold til 4 726 millioner per 31. desember 2022.<\/p>\n

Oml\u00f8psmidler endte p\u00e5 177 millioner ved \u00e5rsslutt 2023 mot 174 millioner i 2022. \u00d8kningen skyldes prim\u00e6rt \u00f8kte investeringer i kortsiktige oml\u00f8psmidler.<\/p>\n

Langsiktig gjeld endte p\u00e5 2 677 millioner ved \u00e5rsslutt 2023, som er tiln\u00e6rmet uendret fra 2 617 millioner ved \u00e5rsslutt 2022. Konsernets totale renteb\u00e6rende gjeld utgjorde ved \u00e5rsslutt 46 (44) prosent av totalbalansen i konsernet ved \u00e5rsslutt 2023.<\/p>\n

Sum kortsiktig gjeld er p\u00e5 154 millioner ved utgangen av 2023 mot 130 millioner ved \u00e5rsslutt 2022.<\/p>\n

Sum egenkapital endte p\u00e5 2 076 millioner ved \u00e5rsslutt 2023 mot 2 153 millioner i samme periode i 2022. Bokf\u00f8rt egenkapitalandel endte dermed p\u00e5 42 prosent i 2023 mot 44 prosent i 2022. Den verdijusterte egenkapitalen er beregnet til om lag 3 609 millioner (3 926 millioner) per 31. desember 2023.<\/p>\n

Kontantstr\u00f8m<\/em>
\nNetto kontantstr\u00f8m fra driftsaktiviteter i konsernet var p\u00e5 64 millioner (53 millioner) i 2023.<\/p>\n

Netto kontantstr\u00f8m fra investeringsaktiviteter var -75 millioner (-140 millioner) i 2023. I 2023 har det p\u00e5l\u00f8pt rehabilitering- og prosjektkostnader knyttet til spesielt Maridalsveien 323, Dronningens gate 13 og v\u00e5re bygulv p\u00e5 L\u00f8ren og Tjuvholmen. Konsernet har ogs\u00e5 gjort finansielle investeringer p\u00e5 32 millioner i 2023 der aksjeplasseringer i oml\u00f8psaksjer utgj\u00f8r en vesentlig andel av bel\u00f8pet.<\/p>\n

Netto kontantstr\u00f8m fra finansieringsaktiviteter endte p\u00e5 -2 millioner (\u2013 24 millioner) i 2023.<\/p>\n

Konsernet har i 2023 nedkvittert l\u00e5n p\u00e5 totalt
\n-183 millioner (412 millioner). I samme periode har konsernet tatt opp nye l\u00e5n p\u00e5 292 millioner (403 millioner).<\/p>\n

Netto endringer i kontanter og kontantekvivalenter endte med dette p\u00e5 -13 millioner (-112 millioner) i 2023. Ved \u00e5rsslutt 2023 hadde dermed konsernet en likviditets-
\nbeholdning p\u00e5 105 millioner (118 millioner).[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»103926″]Morselskapets \u00e5rsresultat og disponeringer[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»116183″]I 2023 hadde morselskapet Selvaag Eiendom AS et resultat etter skatt p\u00e5 -59 millioner (141 millioner) i henhold til \u00e5rsregnskapet avlagt i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.<\/p>\n

Styret foresl\u00e5r f\u00f8lgende disponering av \u00e5rsresultatet i Selvaag Eiendom AS:
\nAv selskapets resultat etter skatt p\u00e5 -59 millioner avsettes 38 millioner til utbytte og 97 millioner overf\u00f8res fra annen egenkapital.<\/p>\n

Styret bekrefter at selskapet har forsvarlig egenkapital og likviditet etter utdeling av det foresl\u00e5tte utbytte.[\/vc_column_text][vc_custom_heading heading_semantic=»h3″ uncode_shortcode_id=»343693″]Fremtidsutsikter[\/vc_custom_heading][vc_column_text uncode_shortcode_id=»195495″]Konsernet har en god og solid finansiell situasjon. De ti st\u00f8rste leietakerne er solide og utgj\u00f8r ca. 43 (43) prosent av konsernets samlede leieinntekter. Vi har en godt diversifisert eiendomsportef\u00f8lje og spennende prosjekter som skal gjennomf\u00f8res.<\/p>\n

I 2024 vil konsernet fortsette sin prioritering og m\u00e5lrettede verdiutvikling av eiendomsportef\u00f8ljen i tr\u00e5d med selskapets strategi. Vi forventer derfor at selskapet vil sette ytterligere kapital i arbeid gjennom eiendomskj\u00f8p og eiendomsutvikling, og at det kan bli aktuelt \u00e5 realisere enkelteiendommer i dagens portef\u00f8lje. \u00d8kt geopolitisk uro og makro\u00f8konomisk usikkerhet med vedvarende h\u00f8ye renter for \u00e5 redusere inflasjonspresset vil trolig p\u00e5virke eiendomsmarkedet negativt ogs\u00e5 i 2024. Det er vanskelig \u00e5 si hvilken effekt dette f\u00e5r for v\u00e5re bygulv og logistikkeiendommer, men begge segmenter vil ha noe d\u00e5rligere rammebetingelser i 2024. Ettersp\u00f8rselen etter sentrale kontorfasiliteter vil trolig holde seg sterk ogs\u00e5 i 2024 da det generelt tilf\u00f8res lite kontorarealer sentralt i Oslo.<\/p>\n

Styret i Selvaag Eiendom mener at selskapet er godt posisjonert for fremtiden takket v\u00e6re gode og attraktive eiendommer, flere eiendommer med interessante utviklingsmuligheter, h\u00f8y kompetanse i organisasjonen og en god \u00f8konomisk posisjon.[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

[vc_row unlock_row_content=»yes» row_height_percent=»0″ override_padding=»yes» h_padding=»4″ top_padding=»2″ bottom_padding=»4″ back_color=»color-xsdn» overlay_alpha=»50″ gutter_size=»3″ column_width_percent=»100″ shift_y=»0″ z_index=»0″ changer_back_color=»yes» uncode_shortcode_id=»109775″ back_color_type=»uncode-palette»][vc_column column_width_use_pixel=»yes» gutter_size=»3″ overlay_alpha=»50″ shift_x=»0″ […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":58,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-155","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-styretsberetning"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=155"}],"version-history":[{"count":30,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":312,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155\/revisions\/312"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/58"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=155"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=155"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aarsrapport2023.selvaageiendom.no\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=155"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}